همه افراد به طور مدام شاهد آگهی های فروش در سر در مغازه ها هستند که نوشته شده “سرقفلی این مغازه به فروش می رسد” اما موضوعی که ذهن ما را درگیر می کند، این است که سرقفلی چه تفاوتی با مالکیت دارد.
سرقفلی در قانون قدیم روابط بین موجر و مستاجر با نام “حق کسب و پیشه یا تجارت” شناخته می شد، به حقی گفته می شود که قانون گذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آنها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد.
نکته: سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می شود و برای اماکن مسکونی چنین حقی وجود ندارد.
حق کسب و پیشه یا تجارت:
حق کسب و پیشه یا تجارت، یعنی مالک نمی تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری مورد نظر نماید، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می شود.
در واقع مستاجر تا هر زمانی که مایل باشد، می تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از دلایل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان “حق کسب و پیشه یا تجارت” به مستاجر بپردازد.
این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی محسوب می شود که مستاجر در طول مدت قرارداد برای محلی که اجاره کرده است، کسب می نماید.
سرقفلی:
سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال 1356 است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:
“سرقفلی” بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی کند بلکه پس از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستاجر با مالک به توافق نرسد، باید اقدام به تخلیه ملک نماید.
حق “سرقفلی” بر خلاف حق کسب به صورت خودکار ایجاد نمی شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند.
بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی تواند ادعایی داشته باشد.
تعیین مبلغ سرقفلی یا حق کسب:
بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه مشخص می گردد و به موارد زیر وابسته می باشد:
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است
- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است
- وضع محل اجاره از نظر بنا
- مخارجی که مستاجر برای آماده سازی و تزئینات متحمل شده (مثل هزینه های قفسه بندی، لوازم مورد نیاز و…)
- نوع کسب و کار مستاجر
موسسه مشاوران مطالعه مقاله تعدیل و تثبیت اجاره را به شما عزیزان پیشنهاد می کند.
انواع سند سرقفلی
انواع سند سرقفلی:
سرقفلی ها بر اساس سند انجام می شود که دارای دو نوع زیر هستند.
سند عادی:
در میان کسبه و بازاریان، انواع سند برای سرقفلی وجود دارد که یکی از راه های انتقال سرقفلی با “سند عادی” می باشد.
در این بین، اشخاصی که ملک مورد نظر خود را با سند عادی اجاره نموده اند و یا این که اجاره نامه ای بین موجر و مستاجر وجود نداشته است و این عمل به صورت شفاهی صورت گرفته باشد، با تمایل به واگذاری حقوق خود می توانند اقدام به واگذاری حقوق خود نمایند و یا این که سرقفلی خود را به صورت عادی انتقال دهند.
سند رسمی:
مستاجری که سن اجاره ملک وی به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده است، می تواند حقوق حاصل از اجاره نامه را در قابل “سند صلح” یا “سند رسمی” به مستاجر بعدی انتقال دهد.
دلایل خاتمه قرارداد:
برای خاتمه دادن به قرارداد از طرف مالک، دلایلی وجود دارد که بر اساس آنها مالک می تواند درخواست خاتمه قرارداد را داشته باشد. هر کدام از این موارد می توانند باعث صدور حکم تخلیه از طرف دادگاه شوند. در این صورت مالک موظف می شود که مبلغ حق کسب یا پیشه و یا تجارت را به صورت کامل پرداخت نماید.
- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
- اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
- اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
قانون سرقفلی:
سرقفلی دارای قوانین زیر می باشد:
ماده 1:
اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده باشد یا نه، مشمول مقررات این قانون است.
ماده 2:
موارد زیر مشمول این قانون نمی باشند:
-
تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی
-
خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارت خانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فی مابین است.
-
(الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲) محل کار پزشکان که تابع قرارداد فی مابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.
تبصره ۱:
(الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲) وصول هر نوع وجهی تحت عنوان این موضوع در مطب های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر، در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است.
تبصره ۲:
(الحاقی ۲۴/۱۱/۱۳۷۲) استفاده از محل های مسکونی در محل هایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است.
قوانین سرقفلی در اجاره بها:
قوانین سرقفلی در اجاره بها به شرح زیر می باشد.
ماده ۳:
اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره:
در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت المثل می باشد.
ماده ۴:
مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره نامه رسمی داشته باشد، به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه نماید.
دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه ای به مستاجر ارسال نماید و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجراییه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید.
در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه نماید، دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می کند و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره بها موجر می تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه نماید.
موسسه مشاوران مطالعه مقاله معافیت مالیاتی اجاره را به شما عزیزان پیشنهاد می کند.
قوانین سرقفلی در اجاره نامه
قوانین سرقفلی در اجاره نامه:
قوانین سرقفلی در اجاره نامه به شرح زیر می باشند:
ماده ۵:
دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح کنند:
-
اقامت گاه موجر به طور کامل و مشخص
-
نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامت گاه قانونی مستاجر می باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
-
عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایط صورت خواهد گرفت
-
تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط
-
تصریح به آن که مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد
-
تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضای مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی
-
حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره نامه
تبصره:
موجر و مستاجر می توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
قانون صلح سرقفلی:
عقد صلح، یکی از عقودی است که در گذشته، انتقال حق کسب و پییشه و یا سرقفلی در آن بسیار معمول بوده است. در این نوع عقد، مستاجر با جلب رضایت مالک برای انعقاد عقد اجاره یا منتقل الیه، حق کسب و پیشه همان مکان را با عقد سند صلح به مستاجر جدید انتقال می دهد.
در این صورت مستاجر ثانی، ضمن اخذ مالکیت حق کسب و پیشه (سرقفلی)، مالکیت منافع را نیز بر عهده می گیرد. عقد صلح در مواردی استفاده می شود که مالک، مستاجر و مستاجر دوم، به جای استفاده از دو قرارداد، از عقد صلح استفاده می کنند.
قانون اجاره سرقفلی:
یکی از قالب های انتقال سرقفلی، عقد اجاره است که بر اساس آن، مستاجر با پرداخت مبلغ سرقفلی ملک مورد نظر را نیز تحت مالکیت خود می گیرد.
البته در بیشتر قرارداد هایی که در آنها سرقفلی مد نظر مالک و مستاجر است در قرارداد از مبلغ پرداختی تحت عنوان سرقفلی یاد می شود که در اکثر مواقع قصد طرفین بر انتقال حق سرقفلی ملک تجاری است.
چنان که رایج است در این نوع قرارداد ها مبلغ پرداختی برای ملک، عینا نوشته می شود و اجرت ماهانه برای مالک در نظر گرفته می شود و مرسوم است در این گونه اجاره ها مدت قید نمی گردد.
زیرا در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 زمان در قرارداد های اجاره از اهمیت چندانی برخوردار نبود و مستاجر و موجر می توانستند طرف دیگر را برای انعقاد عقد اجاره اجبار کنند.
انتقال سرقفلی در قالب اجاره چندان که باید رایج نیست بلکه اغلب انتقال سرقفلی در زمان حکومت قانون سابق با عقدی مجزا و مستقلا منتقل می شد.
سند سرقفلی:
دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی در یک حالت معمولی و طبیعی دعوای پیچیده و مشکلی نیست و از لحاظ اثباتی دشواری خاصی را برای مستاجر ندارد و به لحاظ دفاعی، مالک یا موجر مستمسک و دفاع خاصی نمی تواند داشته باشد مگر در حالت های غیر معمول، مثل انتقال به غیر به صورت درست که نسبت به مورد، امکان دارد مستلزم دفاع باشد.
معیار های اثبات وجود سرقفلی:
عوامل بی شماری بر ماهیت وجود سرقفلی تاثیر می گذارند که فهرست بعضی از آنها به شرح زیر است:
- در شرکت های تولیدی، کیفیت، استاندارد و قیمت محصولات عوامل مهم می باشند.
- در شرکت های بازرگانی، شرایط تسهیلات اعتباری عامل مهمی خواهد بود.
- در شرکت های بانکی، امنیت سپرده های پولی، خط مشی های وام دهی و ارائه خدمات فوری مشخصه سرقفلی می باشد.
- در هتل ها، کیفیت و خوش طعم بودن غذا، تمیزی و ارائه خدمات مودبانه مشخصه سرقفلی است.
- در موسسات درمانی، توانایی تشخیص و مهارت جراحی شاخص سرقفلی است.
- در موسسات حسابرسی، تیز هوشی و دقیق بودن مشخصه سرقفلی است.
- در موسسات انبار داری، خدمات مودبانه نسبت به مشتریان و انبار نمودن اقلام، با کیفیت خوب و قیمت مناسب دلیلی بر وجود سرقفلی است.
اگر این مطلب برای شما رضایت بخش بوده است، مطالعه مقاله مالیات اجاره را به شما پیشنهاد می کنیم.
