سرمایه گذاری یا پیش پرداخت ۲۰٪ مسکن: کدام استراتژی سودآورتر است؟

نرخ بهره وام ها و بازده احتمالی سرمایه گذاری، بیشترین تاثیر را در این تصمیم گیری دارند که آیا باید پول بیشتری برای پیش پرداخت خانه بپردازید یا همان مبلغ را در بازارهای مالی سرمایه گذاری کنید.

نکات کلیدی

• پرداخت ۲۰ درصد پیش پرداخت برای خرید خانه، به شما کمک می کند تا از پرداخت «بیمه وام مسکن خصوصی» (PMI) معاف شوید و به طور بالقوه پرداخت های ماهانه و نرخ بهره کمتری داشته باشید.
• اگر بازارهای سهام (یا سایر بازارهای مالی) عملکردی بهتر از نرخ بهره وام مسکن داشته باشند، سرمایه گذاری این پول به جای پرداخت پیش پرداخت سنگین تر، می تواند بازدهی بسیار بالاتری به همراه داشته باشد.
• تصمیم گیری بین پیش پرداخت بزرگ تر یا سرمایه گذاری، مستقیماً به میزان تحمل ریسک شخصی، نرخ بهره فعلی اقتصاد کلان و بازده مورد انتظار از سرمایه گذاری بستگی دارد.
• برای اکثر افرادی که اولین بار خانه می خرند، پیش پرداخت بیشتر می تواند با کاهش تعهدات ماهانه، امنیت مالی بالاتری را فراهم کند؛ به خصوص در شرایطی که نوسانات اقتصاد جهانی بالاست.
• نرخ های بالای بهره وام مسکن (که معمولاً ناشی از سیاست های انقباضی بانک های مرکزی مانند فدرال رزرو آمریکاست)، معمولاً کفه ترازو را به نفع پرداخت پیش پرداخت های بیشتر نسبت به سرمایه گذاری در بازارهای دیگر سنگین تر می کند.

بسیاری از خریداران مسکن از خود می پرسند که آیا باید پول بیشتری را به عنوان پیش پرداخت اختصاص دهند یا آن وجوه را در بازارهای دیگری سرمایه گذاری کنند؟ انتخاب درست در این دوراهی، به عوامل متعددی از جمله نرخ بهره وام مسکن، بازده مورد انتظار سرمایه گذاری، جریان نقدینگی (Cash Flow) و اهداف مالی بلندمدت شما بستگی دارد. برخی از کارشناسان مالی معتقدند که پیش پرداخت بیشتر، میزان بدهی و هزینه های بهره را کاهش می دهد، در حالی که گروهی دیگر بر این باورند که سرمایه گذاری آن پول اضافی در بازارهای پویاتر می تواند بازده بسیار بالاتری ایجاد کند.

در این مقاله، ما مزایا و معایب هر دو استراتژی را بررسی می کنیم تا بتوانید تشخیص دهید کدام رویکرد، با توجه به شرایط شما، منطقی ترین تصمیم مالی است.

تصویر مناسب برای توضیح هزینه PMI و مقایسه آن با بازده احتمالی بازارهای مالی.

ارزیابی بیمه PMI و هزینه فرصت (Opportunity Costs)

برخلاف تصور بسیاری از مردم، پرداخت ۲۰ درصد پیش پرداخت برای خرید خانه الزامی نیست. دلیل تاکید بر این عدد این است که با پرداخت این مبلغ، اقساط ماهانه شما بسیار منطقی تر و قابل مدیریت تر می شود و مهم تر از همه، ۲۰ درصد معمولاً همان مرزی است که با عبور از آن، از پرداخت هزینه «بیمه وام مسکن خصوصی» (PMI) معاف می شوید. علاوه بر این، پیش پرداخت بیشتر می تواند به شما کمک کند تا نرخ بهره بهتری برای وام خود دریافت کنید.

با این حال، یک جایگزین محبوب در میان فعالان اقتصادی، سرمایه گذاری بخش بزرگی از این پول است. اگر شما یک سرمایه گذار با اعتماد به نفس و مسلط به بازارهای جهانی هستید، احتمالاً معتقدید که می توانید از طریق معامله در بازار سهام، فارکس، یا حتی دارایی های دیجیتال (کریپتوکارنسی ها)، بازدهی به مراتب بالاتری نسبت به مجموع «نرخ بهره وام مسکن + هزینه PMI» به دست آورید. به این مفهوم در اقتصاد، «هزینه فرصت» (Opportunity Cost) می گویند؛ یعنی سودی که به دلیل انتخاب یک مسیر، از مسیر دیگر از دست می دهید.

کنارد (Kennard)، از کارشناسان مالی، در این باره می گوید: «در حالی که هزینه بیمه PMI ممکن است سالانه بین ۰.۵ تا ۱.۵ درصد باشد، بازده تاریخی شاخص S&P 500 معمولاً بین ۷ تا ۱۰ درصد متغیر بوده است. این هزینه فرصت – یعنی بازده بالقوه ای که با قفل کردن پول بیشتر در خانه خود از دست می دهید – می تواند به راحتی از مزایای عدم پرداخت PMI پیشی بگیرد.»

(البته باید توجه داشت که ورود به بازارهایی با نوسان بالا مانند کریپتو یا استفاده از اهرم در فارکس، می تواند این بازدهی را به شکل تصاعدی افزایش دهد، اما به همان نسبت ریسک از دست رفتن سرمایه را نیز بالا می برد).

تجزیه و تحلیل داده های مالی

پرینس دایکس (Prince Dykes)، مشاور مالی و بنیان گذار گروه سرمایه گذاری رویال فایننشال، مثالی از دو خریدار ارائه کرده است که قصد خرید یک خانه ۳۷۰ هزار دلاری با وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ بهره ثابت ۶.۷۵ درصد را دارند. خریدار “الف” ۲۰ درصد پیش پرداخت داده است، در حالی که پیش پرداخت اولیه خریدار “ب” تنها ۳ درصد بوده است.

در اینجا جزئیات این دو سناریو را بررسی می کنیم:

(این مثال ها فرضی هستند و شرایط مالی هر فرد، همراه با بستر کلان بازار در زمینه نرخ بهره و بازده سرمایه گذاری متفاوت خواهد بود).

در مثال بالا، شخص “الف” در نهایت ماهیانه ۶۹۴ دلار کمتر پرداخت می کند. اگر با دیدگاهی بلندمدت به ۱۲ سال آینده نگاه کنید (که میانگین مدت زمان مالکیت یک خانه در ایالات متحده است)، میزان پس انداز ایجاد شده از این طریق به ۹۹,۹۳۶ دلار می رسد.

آیا شخص “ب” وضعیت بهتری خواهد داشت؟ این کاملاً بستگی به این دارد که او پول خود را چگونه سرمایه گذاری کرده و شخص “الف” با پس انداز ماهانه خود چه کرده است.

اگر شخص “ب” مبلغ ۶۲,۹۰۰ دلاری را که برای پیش پرداخت هزینه نکرده بود، در شاخص بورس S&P 500 با میانگین بازده سالانه ۷ درصدی (تعدیل شده با تورم) سرمایه گذاری می کرد، پس از ۱۲ سال سرمایه او به حدود ۱۴۲,۰۰۰ دلار می رسید. این قدرتِ سود مرکب (Compounding) در بازارهای مالی است.

اما این مسئله به تنهایی شخص “ب” را برنده نمی کند! تا آن زمان، شخص “الف” ارزش ویژه (Equity) بسیار بیشتری در خانه خود به دست آورده است (اکوئیتی یعنی آن بخش از ارزش ملک که کاملاً متعلق به شماست و بدهی روی آن وجود ندارد). علاوه بر این، اگر شخص “الف” پول اضافی ناشی از نپرداختن حق بیمه PMI را برداشته و با همان نرخِ شخص “ب” سرمایه گذاری می کرد، او نیز پس انداز مالی بسیار قابل توجهی برای خود دست و پا کرده بود.

تصویر مناسب برای جمع بندی مقاله درباره انتخاب میان پیش پرداخت بیشتر یا سرمایه گذاری پول اضافی.

نتیجه گیری

کنارد اشاره می کند که او معمولاً به مراجعین خود پیشنهاد می دهد که روی پرداخت پیش پرداخت بزرگ تر تمرکز کنند، اما یادآور می شود که مواقعی وجود دارد که سرمایه گذاریِ آن سرمایه می تواند حرکت هوشمندانه تری باشد.

او می گوید: «در نهایت، این تصمیم باید هم بازتاب دهنده وضعیت مالی شخصی شما (مانند اهداف یا میزان تحمل ریسک) باشد و هم نتیجه ی تحقیق و بررسی در مسیر کلی اقتصاد کلان. اگر شرایط به نفع وام گیرندگان باشد—یعنی نرخ بهره پایین، بازارهای مالی قدرتمند و تورم بالا—و شما پس انداز محدودی داشته باشید، یک پیش پرداخت کمتر در کنار یک استراتژی سرمایه گذاریِ آگاهانه، کاملاً منطقی است. اما در بیشتر موارد، حاشیه امنیتِ ناشی از یک پیش پرداخت بزرگ تر، انتخاب هوشمندانه تری خواهد بود.»

در واقع، زمانی که بانک های مرکزی سیاست انبساطی پیش می گیرند و پول ارزان در دسترس است، اهرم کردن پول (Leveraging) و هدایت سرمایه به سمت دارایی های پربازده (از سهام فناوری گرفته تا بازارهای غیرمتمرکز)، می تواند ثروت سازتر از تسویه زودهنگام بدهی مسکن باشد.