هر بار که تابلوی «فروخته شد» را جلوی یک خانه می بینید، احتمال بسیار زیادی وجود دارد که یک وام مسکن ۳۰ ساله این معامله را امکان پذیر کرده باشد. اما این ابزار مالی که به طور منحصربه فردی ریشه در اقتصاد آمریکا دارد، همیشه وجود نداشته است و داستان پیدایش آن عجیب تر از چیزی است که تصور می کنید.
داستان وام مسکن ۳۰ ساله در دل هرج ومرج ناشی از رکود بزرگ (Great Depression) آغاز می شود. در کمال تعجب، خلق این ابزار مالی تحت تأثیر مشکلات مالی هالیوود و برخی از فیلم های تبلیغاتی چارلی چاپلین شکل گرفت. نتیجه چه بود؟ یک مدل مالکیت مسکن که تا به امروز، همچنان به ثروت اندوزی و ثبات اقتصادی در آمریکا شکل می دهد.
بحران مسکن هالیوود که همه چیز را تغییر داد
پیش از رکود بزرگ، وام های مسکن در آمریکا معمولاً تنها بین سه تا پنج سال اعتبار داشتند. این وام ها نیازمند «پرداخت های بالونی» (Balloon Payments) هنگفتی در پایان دوره بودند. (در ادبیات مالی، پرداخت بالونی به ساختاری گفته می شود که وام گیرنده در طول دوره تنها بهره را می پردازد و در انتها باید کل اصل مبلغ را به صورت یکجا تسویه کند. این ساختار در شرایط نوسان و رکود، ریسک نکول یا Default Risk را به شدت بالا می برد). همین مسئله باعث شد تا در زمان بروز بحران های مالی، خانواده های بی شماری و حتی ستارگان هالیوود در معرض خطر مصادره اموال و خانه هایشان قرار بگیرند.
استودیوهای فیلم سازی و چهره های سرشناسی مانند چارلی چاپلین نیز از این خطرات در امان نبودند، چرا که بی ثباتی وام های کوتاه مدت، هم خانه ها و هم معیشت آن ها را تهدید می کرد. این بحران، نیاز مبرم ملی به یک روش مقرون به صرفه تر و قابل پیش بینی تر برای مالکیت دارایی ها را نمایان کرد.
فیلم «باند» چارلی چاپلین چگونه به اختراع وام های مسکن مدرن کمک کرد؟
در حالی که سیستم وام مسکن در حال فروپاشی بود، یک بحران موازی در تأمین مالی دولت در طول جنگ جهانی اول، جرقه رویکرد جدیدی را زد. ایالات متحده برای تأمین هزینه های جنگی خود به بودجه نیاز داشت، بنابراین «اوراق قرضه آزادی» (Liberty Bonds) را منتشر کرد که اوراق بهادار دولتی بلندمدت و ۳۰ ساله بودند.
به عنوان بخشی از یک تلاش گسترده بازاریابی، چارلی چاپلین، نماد سینمای صامت، در سال ۱۹۱۸ فیلم “The Bond” را تولید و در آن بازی کرد. این فیلم با لحنی طنزآمیز، نه تنها به پیوندهای (Bonds) دوستی یا ازدواج می پرداخت، بلکه اهمیت حیاتی «اوراق قرضه آزادی» را نیز تبلیغ می کرد. (در زبان انگلیسی کلمه Bond هم به معنای پیوند عاطفی و هم به معنای اوراق قرضه مالی است).
این اوراق قرضه تأثیر فرهنگی عمیقی بر جای گذاشتند. آن ها نه تنها حدود ۱۷ میلیارد دلار سرمایه جذب کردند، بلکه باعث شدند میلیون ها آمریکایی برای اولین بار این اوراق بهادار بلندمدت را خریداری و نگهداری کنند. (این یک دستاورد بزرگ در اقتصاد رفتاری بود). این اتفاق به مردم کمک کرد تا افق های زمانی مالی خود را به جای چند سال کوتاه، در مقیاس سه دهه ای تصور کنند. این کمپین با ایجاد ارتباط مستقیم بین شهروندان عادی، دولت و ستارگان هالیوود، اعتماد عمومی به تعهدات مالی بلندمدت را بنا نهاد و پایه ای قدرتمند برای محصولات مالی آینده ایجاد کرد.
این تصویر نمایانگر گذار از اوراق قرضه بلندمدت دولتی به شکل گیری ایده وام های مسکن بلندمدت و باثبات است.
چرا ۳۰ سال به یک «عدد جادویی» تبدیل شد؟
تجربه اوراق قرضه آزادی نشان داد که عموم مردم می توانند محصولات سرمایه گذاری با افق های سه دهه ای را درک کرده و به آن ها متعهد بمانند. در دهه ۱۹۳۰ و در بحبوحه بحران مسکن، آژانس های فدرال مانند «شرکت وام مالکان خانه» و «اداره مسکن فدرال» (FHA) از اوراق قرضه جنگی الهام گرفتند. با گذشت زمان، به ویژه پس از جنگ جهانی دوم، FHA این عناصر کلیدی را برای استفاده در وام های مسکن مسکونی تطبیق داد.
دوره ۳۰ ساله که توسط اوراق قرضه به محبوبیت رسیده بود، پرداخت های ماهانه را قابل مدیریت کرد و ریسک پرداخت های بالونی را از بین برد؛ در عین حال، پیش بینی پذیری بالایی را هم برای وام گیرندگان و هم برای وام دهندگان فراهم کرد. نهادهای تحت حمایت دولت مانند فانی می (Fannie Mae) و بعدها فردی مک (Freddie Mac)، با خرید و تضمین این وام های بلندمدت، به تثبیت وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت به عنوان استاندارد ملی کمک کردند و افق مالی سه دهه ای را بیش از پیش به یک هنجار تبدیل نمودند. (امروزه، داده های مربوط به بازار ثانویه این وام ها و اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS)، یکی از شاخص های کلان مهم برای تریدرهای فارکس جهت ارزیابی قدرت دلار آمریکا محسوب می شود).
این تاریخچه برای خریداران امروز چه معنایی دارد؟
این میراث همچنان پابرجاست: امروزه بیش از ۹۰ درصد از وام های مسکن در ایالات متحده از ساختار ۳۰ ساله با نرخ ثابت استفاده می کنند. این ساختارِ وام، پرداخت های ماهانه کمتر و امنیت در برابر نوسانات نرخ بهره فدرال رزرو را ارائه می دهد؛ هرچند به این معناست که روند انباشت حقوق صاحبان سهام (Equity Buildup) کندتر بوده و در طول زمان، مجموع بهره پرداختی بیشتر خواهد بود.
در نهایت، اعتماد عمومی به تعهدات بلندمدت—اعتمادی که توسط اوراق قرضه آزادی ایجاد شد و توسط قدرت ستارگان هالیوود تقویت گردید—همچنان به نحوه خرید، تأمین مالی و ثروت اندوزی آمریکایی ها از طریق خانه هایشان شکل می دهد.
تصویری آرام بخش از یک خانه رویایی مدرن که نتیجه نهایی و ملموس سیستم باثبات وام های بلندمدت مسکن امروزی را به تصویر می کشد.
نتیجه گیری
وام مسکن ۳۰ ساله از ترکیب منحصربه فردِ یک بحران ملی، تأمین مالی هوشمندانه دولتی و قدرت متقاعدسازی ستارگان سینما متولد شد. کمپین اوراق قرضه آزادیِ چاپلین، آمریکایی ها را با ایده استقراض بلندمدت آشنا کرد و راه را برای اصلاحات فدرال مدرن هموار ساخت. خریداران مسکن امروزی همچنان از ثبات و دسترسی پذیریِ فوق العاده ای که این تغییر بی نظیر به دنیای مالیه شخصی (Personal Finance) آورده است، بهره مند می شوند.
