اجاره و رهن املاک و مغازه ها، در کشور دارای مالیات می باشد که مالیات پرداختی توسط سازمان امور مالیاتی مشخص می گردد. صاحبان املاک، پس از بررسی و استعلام مالیات و پس از پرداخت مالیات معین شده برای آنها، می توانند برگ مفاصا حساب مالیاتی ملک خود را از اداره مالیات دریافت نمایند. مبلغ مجاز برای خرید و فروش ملک، ۵ درصد است که معمولا مبلغ واقعی آن با مبلغی که اداره دارایی برای ملک مورد نظر مشخص می کند تفاوت دارد.
مفاصا حساب مالیاتی ملک
اولین گام برای فروشنده پس از فروش ملک، مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی به منظور اخذ مبایعه نامه می باشد که دفترخانه مذکور دو نامه برای مراجعه به اداره دارایی و شهرداری برای فروشنده تنظیم می کند.
اگر خریدار ملک، تصمیم به اخذ وام داشته باشد، بانک مورد نظر باید دفترخانه را تعیین نماید. سپس خریدار با در دست داشتن نامه بانک به دفترخانه مورد نظر مراجعه نموده و اقام به اخذ نامه برای اداره دارایی و شهرداری نماید.
پس از این مرحله، مرحله اخذ مفاصا حساب مالیاتی می باشد که در زیر به شرح کامل آن پرداخته می شود.
اخذ مفاصا حساب ملک
- مرحله اول اخذ مفاصا حساب، مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی شهر می باشد که باید هنگام مراجعه، اصل سند و کارت ملی مالک و نامه دفترخانه را به همراه داشت.
- پس از ارائه مدارک ملک و مدارک شناسایی شخص به دفتر خانه مربوطه، ملزم به اخذ و ارائه پایانکار به منظور اخذ مفاصا حساب شهرداری می باشد.
- سپس شخص مورد نظر بایستی منتظر اخذ مفاصا حساب باشد که این امر، یک الی دو روز کاری زمان می برد.
- هزینه هایی اعم عوارض نو سازی، پسماند، آموزش و پرورش و… را باید شخص مورد نظر پرداخت کند.
مراحل اخذ مفاصا حساب مالیات ملک
شخص مورد نظر میوظف است که به اداره مالیات منطقه خود مراجعه کرده و مدارک زیر را ارائه دهد:
- اصل سند مالکیت و بنچاق و پایانکار دارای اعتبار
- برگه انحصار وراثت و مالیات بر ارث در صورتی که ملک ورثه ای باشد
- فیش پرداخت عوارض سال جاری، در صورت نداشتن پایانکار
- کپی کارت های شناسایی خریدار و فروشنده
مدت زمانی که اخذ مفاصا حساب مالیاتی به طول می انجامد، یک هفته می باشد و مودی در طی این مدت بایستی در سه مرحله زیر به اداره مالیات مراجعه نماید:
- مرحله اول جهت تشکیل پرونده
- مرحله دوم جهت پرداخت فیش
- مرحله آخر جهت اخذ برگه مفاصا حساب مالیاتی
نکات اخذ مفاصا حساب مالیات ملک
- اگر ملکی وقف شده باشد اخذ مجوز فروش از اداره اوقاف جز الزامات است
- در صورت آماده بودن مدارک جهت تنظیم سند می توان به دفترخانه جهت تنظیم سند مراجعه نمود.
- اگر بنا به دلایلی خریدار در دفترخانه حضور نیابد، مودی قادر به درخواست صدور برگه عدم حضور از دفترخانه می باشد.
نحوه محاسبه مالیات املاک و صدور مفاصا حساب
با توجه به این که قانون مالیات های مستقیم اسفند ماه 1366 مجلس شورای اسلامی از اول 1368 به موقع اجرا گذارده شده است، به منظور تسریع در امور ارباب رجوع و صدور به موقع گواهی موضوع ماده 187 و اجتناب از بروز اشتباه در نحوه تشخیص و محاسبه درآمد و مالیات مربوط به نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل و رفع ابهامات احتمالی ضرورت رعایت موارد زیر را متذکر و مقرر می شود.
مراتب زیر که به تائید هیئت عمومی شورای عالی مالیاتی هم رسیده است به کلیه حوزه های مالیاتی و هیئت های حل اختلاف مالیاتی ابلاغ و مورد عمل قرار گیرد.
نحوه محاسبه مالیات املاک و صدور مفاصا حساب
- ارزش معاملاتی موجود به استناد تبصره 2 ماده 64 تا تعیین ارزش معاملاتی موضوع ماده مذکور مناط اعتبار و ملاک محاسبات خواهد بود.
- نقل و انتقال قطعی املاکی که تاریخ تملک انتقال دهنده قبل از اول سال 1368 می باشد اعم از این که قیمت مذکور در سند کمتر یا بیشتر از ارزش معاملاتی باشد به حکم ماده 59 مشمول مالیاتی معادل ۴ درصد ارزش معاملاتی زمان فروش ملک است.
- نقل و انتقال قطعی املاکی که تاریخ تملک انتقال دهنده از اول سال 1368 به بعد می باشد به موجب ماده 60 به ماخذ مابه التفاوت ارزش معاملاتی زمان تملک و زمان فروش و به نرخ ماده 131 مشمول مالیات بوده و عند الاقتضا تبصره های یک و دو ماده مزبور باید رعایت شود و در صورتی که بر اساس محاسبه فوق مالیاتی به معامله تعلق نگیرد یا مالیات متعلق کمتر از چهار درصد ارزش معاملاتی زمان فروش باشد، باید مالیاتی معادل ۴ درصد ارزش معاملاتی زمان فروش وصول شود و اگر بهای فروش مذکور در سند بیشتر یا کمتر از ارزش معاملاتی زمان فروش باشد تاثیری در حکم نخواهد داشت.
- نقل و انتقال قطعی املاک در صورتی که با عقدی غیراز عقد بیع مانند صلح و هبه انجام شود و انتقال معوض باشد مشمول حکم ماده 63 بوده و مالیات ملک مورد انتقال باید حسب مورد طبق مقررات مواد 59 و 60 محاسبه و وصول و گواهی موضوع ماده 187 با رعایت ضوابط تعیین شده در بند های 2 و 3 این بخشنامه بر حسب مورد صادر گردد و توجه خواهند داشت هر گاه عوضین هر دو ملک باشند هر یک از متعاملین باید مالیات نقل و انتقال قطعی ملکی را که انتقال می دهند به ترتیب فوق پرداخت نمایند.
- در مورد املاکی که دارای مغازه یا محل کسب خالی بوده و مورد انتقال واقع شود باید توجه شود که مدلول و مفهوم ماده 62 این نیست که مابه التفاوت ارزش معاملاتی با ارزش روز ملک به عنوان تفاوت ارزش موضوع ماد مزبور محسوب گردد. بلکه درصورت لزوم باید با تعیین ارزش روز ملک دارای مغازه یا محل کسب خالی و مقایسه آن با ارزش روز همان ملک در صورتی که همان مقدار اعیانی داشت ولی فاقد مغازه یا محل کسب خالی بوده مابه التفاوت حاصل را که همان تفاوت ارزش ناشی از موقعیت تجاری مغازه یا محل کسب خالی مذکور در ماده 62 است ماخذ محاسبه مالیات موضوع ماده مزبور قرار دهند. بدیهی است در مواردی که ملک دارای چند مالک باشد تفاوت ارزش تعیین شده باید ابتدا به نسبت سهم مالکین تعیین و سپس مورد اعمال نرخ ۴ درصد و هشت درصد بر حسب مورد قرار گیرد.
- در مورد املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده است اعم از این که انتقال آن در دفاتر اسناد رسمی یا با سند عادی انجام شود به حکم ماده 61 باید ارزشی که در سند درج می شود ماخذ محاسبه مالیات موضوع مواد 59 و 60 حسب مورد قرار گیرد.
- در مواردی که انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی انجام نمی شود ولی ملک دارای ارزش معاملاتی است به موجب ماده 59 و ماده 61 ارزش معاملاتی باید حسب مورد مبنای محاسبه مالیات مواد 59 و یا 60 واقع شود.
- در مواردی که انتقال گیرنده ملک دولت یا شهرداری ها یا موسسات وابسته به آنها باشند در صورتی که مورد مشمول معافیت ماده 70 نباشد و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده می شود فارغ از بهای معامله که در سند درج می شود به طور کلی باید ارزش معاملاتی ملک برحسب مورد ماخذ محاسبه مالیات موضوع مواد 59 و یا 60 قرار گیرد مگر این که بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد که در این صورت به حکم ماده 66 همان مبلغ کمتر از ارزش معاملاتی باید ماخذ محاسبه مالیات مذکور واقع شود و باید توجه داشت که در مورد اخیر در صورتی که ملک دارای مغازه یا محل کسب خالی نیز باشد مورد از شمول حکم ماده 62 خارج خواهد بود.
- در مورد معافیت موضوع ماده 70 باید مطابق رای مشورتی شماره 3341/4/30 مورخ 28/4/68 شورای عالی مالیاتی اقدام لازم به عمل آید.
- از نظر موارد شمول ماده 78 یاد آور می شود حکم این ماده ناظر به درآمدی است که مالک ملک در نتیجه واگذاری یکی از حقوق خود نسبت به ملک مزبور که حکم آن ضمن مواد 53 تا 77 بیان نشده با حفظ مالکیت ملک تحصیل می نماید.
اگر این مطلب برای شما رضایت بخش بوده است، مطالعه مقاله تشکیل پرونده مالیاتی را به شما پیشنهاد می کنیم.
